Если землю использовать не по назначению, можно получить штраф или даже лишиться собственности. Что можно с ней делать и какие объекты размещать, определяет вид разрешенного использования. Расскажем, как его установить или изменить.

Виды разрешенного использования участка 

Перед тем, как купить земельный участок, чтобы построить дом или заняться бизнесом, важно узнать его вид разрешенного использования (ВРИ). Это поможет понять, как его использовать.Все земли государство поделило на территориальные зоны. Для каждой определены правила: что разрешается делать на участке и какие объекты размещать. 

Статья 7 Земельного кодекса РФ устанавливает 7 категорий земель: 

• сельскохозяйственного назначения; 
• населенных пунктов; 
• промышленности, энергетики, транспорта, связи, радиовещания, телевидения, информатики, земли для обеспечения космической деятельности, земли обороны, безопасности и земли иного специального назначения; 
• особо охраняемых территорий и объектов;•лесного фонда; 
• водного фонда; 
• запаса. 

Физическое лицо может приобрести в собственность участки первых двух категорий. 

Цели использования земельных участков называются видами разрешенного использования. Статья 37 ГрК содержит 3 типа ВРИ:

1. Основной описывает главную цель, для которой используется участок.Муниципалитет с опорой на Земельный кодекс утверждает Правила землепользования и застройки, определяет территориальные зоны и ВРИ. Собственник выбирает ВРИ — из вариантов, которые есть в Правилах. 

2. Условно разрешенный — цель, для которой можно использовать участок только при соблюдении определенных условий.К примеру, муниципалитет в Правилах разрешенного использования и застройки установил зону общественно-жилого назначения. На ее территории можно строить жилые дома. Поэтому условно разрешенный вид участков — «Блокированные жилые дома на семью с 1-3 этажами с придомовыми участками». Построить здесь индивидуальный жилой дом не получится.Разрешение на условно разрешенный ВРИ выдает местная администрация. Самостоятельно выбрать его нельзя. 

3. Вспомогательный — дополнительная цель, для которой используют участок. Собственник может добавлять ее к основному и условно разрешенному ВРИ.К примеру, у земельного участка сельхозназначения: 

•основной ВРИ — сельскохозяйственное использование;•условно-разрешенный — малоэтажная застройка (размещение дачных и садовых домов); 

•вспомогательный — коммунальное обслуживание (канализация).Найти полный перечень ВРИ земельных участков можно в местных Правилах землепользования и застройки и Классификаторе. 

Кто устанавливает категории земель?

Согласно статье 8 Земельного кодекса категории земель могут устанавливать следующие органы.

Как узнать ВРИ земельного участка

Узнать ВРИ земельного участка можно из Единого государственного реестра недвижимости (ЕГРН). Заказать выписку из ЕГРН об основных характеристиках объекта недвижимости можно несколькими способами. 

1. На сайте Росреестра. Для этого нужно перейти в личный кабинет.Если объект недвижимости у вас в собственности, переходите в раздел «Мои объекты».Если объект вам не принадлежит, выберите в списке «Предоставление сведений», «Запрос о предоставлении сведений об объектах недвижимости и (или) их правообладателях», заполните заявление, нажмите кнопку «Подать заявление».Чтобы оплатить услугу, после подачи заявления перейдите в раздел «Мои заявки». Там же после оплаты можно отследить статус заявления. 

Что понадобится: регистрация на Госуслугах.Стоимость: 350 ₽ — за выписку в электронном виде, 750 ₽ — за бумажную версию.Срок получения: 1-3 дня после оплаты — по электронной почте, от 3 дней — почтой России. 

2. С помощью онлайн-сервиса Федеральной кадастровой палаты по оперативной выдаче сведений 

3. На портале ГосуслугВыберите услугу «Предоставление сведений из ЕГРН», уточните вид выписки «Об объекте недвижимости». Заявление заполнять не нужно, личные данные вносятся автоматически. Осталось выбрать объект недвижимости и внести его кадастровый номер. После оплаты можно отслеживать результат в разделе «Уведомления».Получить выписку может только собственник

Что понадобится: регистрация на портале.Стоимость: 290 ₽.Срок получения: минута. 

4. В МФЦДля оформления выписки понадобится:•паспорт;•доверенность, если документы подает представитель;•документы на недвижимость.Специалист МФЦ заполняет запрос, заявитель оплачивает услугу через терминал, онлайн-банк или отделение банка. Через 3-5 дней выписка готова. Чтобы забрать ее, потребуется паспорт и чек об оплате. 

Что понадобится: паспорт, доверенность, документы на недвижимость.Стоимость: 460 ₽.Срок получения: не более 3 рабочих дней.Если официальный документ вам не нужен, воспользуйтесь сервисом «Публичная кадастровая карта». Чтобы узнать ВРИ участка, введите в строку его адрес или кадастровый номер.Какой способ выбрать? Если собственник подает документы сам, подойдет любой. Если действует представитель — только МФЦ или сайт Росреестра. 

Зачем менять ВРИ земельного участка

Если использовать участок не по назначению, например, открыть магазин на участке под ИЖС, местная администрация может выписать штраф, потребовать заменить ВРИ или даже изъять объект.Подать жалобу или заявление о нецелевом использовании участка может любое заинтересованное лицо. Также о нарушении может стать известно в результате проверки Росреестра, Роспотребнадзора или Россельхознадзора либо их территориальных подразделений.После этого проверяющий орган направляет собственнику предупреждение и требует заменить ВРИ в течение обозначенного срока.Если владелец земли ничего не предпринял, его ждет штраф, а в крайнем случае — изъятие участка.Размер штрафа зависит от категории собственника. 

Изымают участки по основаниям, предусмотренным статьей 49 ЗК РФ и ст. 285 ГК РФ: 

•  если собственник никак не использует участок по назначению в течение трех лет с момента возникновения прав; 
• если участок используется для другой цели. К примеру, на территории сельскохозяйственного назначения строят многоквартирный дом; 
  
• если владелец участка снижает уровень плодородия сельскохозяйственного участка или наносит вред окружающей среде.Изменять ВРИ земельного участка нужно: 
  
• если вы планируете использование участка, которое не предусмотрено текущим ВРИ; 
  
• если вы хотите снизить кадастровую стоимость и платить меньший налог.Для расчета земельного налога кадастровую стоимость участка умножают на ставку налога. 
  

Ставку налога определяет местная администрация с опорой на НК РФ. А вот кадастровая стоимость зависит от ВРИ. К примеру, в Екатеринбурге расположен участок с ВРИ «индивидуальное жилищное строительство» и площадью 350 кв. м. По ЕГРН его кадастровая стоимость — 200 000 ₽. Налоговая ставка в области — 0,24. Значит, собственнику придется заплатить 48 000 ₽ налога в год.Если изменить ВРИ на «ведение садоводства», кадастровая стоимость снижается до 50 000 ₽, а размер налога — до 15 000 ₽. 

В каких случаях нельзя изменить вид разрешенного использования участка

Собственник не сможет изменить ВРИ участка, если в правилах землепользования и застройки нет желаемого ВРИ в территориальной зоне, на которой находится участок. Либо если площадь участка не соответствует параметрам, которые установлены правилами для желаемого ВРИ.Проверьте, в границах каких территорий находится участок. Это можно сделать на градостроительном атласе города или сделать запрос в местную администрацию. Если участок на охраняемой законом территории, изменить ВРИ также не получится.Арендатор не изменит ВРИ, если участок находится в государственной собственности и договор аренды заключен на торгах. Либо когда участок предоставлен в аренду для определенного вида использования. 

Порядок действий по изменению ВРИ земельного участка

Если собственник считает, что у участка должен быть другой основной или вспомогательный ВРИ, получать разрешение или согласовывать с кем-то смену вида не нужно. Он самостоятельно выбирает их из перечня видов — в правилах землепользования и застройки.Но это правило не касается земель органов государственной власти, местного самоуправления, государственных и муниципальных унитарных предприятий. Изменение их ВРИ регулируется федеральными законами.Чтобы изменить условный ВРИ, собственнику нужно подать заявку в муниципалитет и получить разрешение на изменение.Заменить ВРИ, которого нет в правилах землепользования конкретной территории, также можно. В этом случае собственник готовит ходатайство о внесении изменений в правила. Далее муниципалитет принимает их либо отклоняет. 

Какие документы требуются для изменения в ЕГРН

Чтобы изменить ВРИ участка в ЕГРН, понадобятся:

•  паспорт заявителя или его представителя; 
•  доверенность, если документы подает представитель; 
• заявление о государственном кадастровом учете с указанием нового ВРИ. 

Куда подать документы

Документы можно подать несколькими способами. 

1. Через МФЦ — понадобится личный визит заявителя или его представителя.В течение трех рабочих дней заявителю выдается копия постановления администрации об изменении ВРИ. Посетить МФЦ придется дважды. 

2. Через личный кабинет РПГУ на Госуслугах.Копия постановления об изменении ВРИ направляется заявителю в личный кабинет либо выдается на бумаге.Если ВРИ не установлен, перед тем, как внести сведения о нем в ЕГРН, необходимо пройти еще один этап. 

Как установить условно разрешенный ВРИ земельного участка

Чтобы установить условно разрешенный вид использования, правообладателю нужно: 

• подать заявление в комиссию по подготовке правил землепользования и застройки. Какую информацию включить в заявление — прописано в административном регламенте; 
• 
  
• дождаться проведения публичных слушаний: на них комиссия примет решение о предоставлении разрешения либо отказе и рекомендует его главе местной администрации.Срок слушаний определен в локальном акте, но не может быть более месяца. Расходы по организации общественных обсуждений или публичных слушаний в этом случае несет правообладатель участка. Сумма определяется местным правовым актом.Отказ по результату публичных слушаний можно обжаловать в суде в течение трех месяцев со дня принятия решения.Для изменения ВРИ земельных наделов предусмотрена госпошлина. Она определяется с учётом разницы между старой и новой кадастровой стоимостью